Estruturação Jurídica, Eficiência Econômica e Aplicação Estratégica
A cláusula de pessoa a declarar, prevista nos arts. 467 a 471 do Código Civil, costuma ser apresentada de forma excessivamente simplificada na doutrina tradicional. No entanto, quando analisada sob a ótica do mercado imobiliário contemporâneo, revela-se como um instrumento de elevada sofisticação, capaz de viabilizar operações complexas, mitigar riscos e conferir eficiência econômica às estruturas negociais.
Na essência, trata-se de mecanismo que permite a uma das partes, no momento da celebração do contrato, reservar o direito de indicar posteriormente um terceiro que assumirá a posição contratual, com efeitos retroativos. Essa retroatividade — eficácia ex tunc — é o elemento que diferencia substancialmente o instituto de figuras como a cessão contratual. Não há, aqui, transferência de posição jurídica ao longo do tempo, mas verdadeira substituição originária, como se o terceiro indicado tivesse integrado a relação desde o início.
Essa característica ganha especial relevância no contexto das operações imobiliárias, nas quais frequentemente há um descompasso entre o momento da oportunidade e o momento da estruturação jurídica do negócio. Incorporadores e investidores muitas vezes se deparam com ativos estratégicos que exigem contratação imediata, enquanto a definição da estrutura societária — como a constituição de uma Sociedade de Propósito Específico — demanda tempo, organização e, por vezes, negociação com terceiros.
É precisamente nesse ponto que a cláusula de pessoa a declarar se insere como ferramenta de engenharia jurídica. Ao permitir a celebração imediata do contrato, com posterior indicação do sujeito que assumirá a posição contratual, o instituto elimina a necessidade de soluções mais onerosas e juridicamente sensíveis, como cadeias sucessivas de cessão.
Na prática das incorporações imobiliárias, sua utilização é recorrente e altamente estratégica. O incorporador pode celebrar o compromisso de compra e venda do terreno e, posteriormente, indicar a SPE que será responsável pelo desenvolvimento do empreendimento. Com isso, a sociedade já ingressa na relação contratual como se fosse parte originária, o que facilita não apenas a organização interna do grupo econômico, mas também a obtenção de financiamento, a governança do projeto e a segurança registral.
A aplicação da cláusula revela-se ainda mais relevante nas operações de permuta imobiliária, em que há clara dissociação entre titularidade formal e interesse econômico. O proprietário do terreno, em regra, não deseja assumir os riscos inerentes à atividade de incorporação, enquanto o incorporador precisa estruturar o empreendimento de forma eficiente e juridicamente segura. A cláusula permite acomodar esses interesses, viabilizando que a estrutura definitiva — frequentemente uma SPE — assuma a posição contratual sem que haja ruptura da lógica jurídica da operação.
Do ponto de vista tributário, a correta utilização do instituto pode representar significativa vantagem econômica. Considerando que a substituição do sujeito ocorre com efeitos retroativos, sustenta-se a existência de uma única relação jurídica desde a origem, o que pode afastar a incidência múltipla de ITBI. Contudo, esse é também um dos pontos de maior sensibilidade. A utilização inadequada da cláusula, especialmente quando desprovida de substância econômica ou utilizada como mera tentativa de economia fiscal, pode levar à sua requalificação como cessão contratual, com consequente incidência tributária adicional e eventual questionamento por parte das autoridades fiscais.
A experiência prática demonstra que os maiores problemas relacionados à cláusula de pessoa a declarar não decorrem de sua complexidade teórica, mas de falhas na sua implementação. A ausência de previsão expressa no momento da contratação, a fixação de prazos incompatíveis com a dinâmica do negócio, ou ainda a inobservância da forma exigida para a aceitação do terceiro indicado são erros recorrentes que comprometem sua eficácia.
Diante desse cenário, a cláusula de pessoa a declarar não deve ser tratada como elemento acessório ou padrão nos contratos imobiliários. Sua utilização demanda compreensão aprofundada não apenas do regime jurídico aplicável, mas também da lógica econômica da operação. Quando bem estruturada, funciona como instrumento de alinhamento entre eficiência negocial, segurança jurídica e planejamento tributário.
Nesse contexto, a atuação jurídica qualificada faz toda a diferença. A correta estruturação de contratos imobiliários, com o uso estratégico de cláusulas como a de pessoa a declarar, exige não apenas domínio técnico da legislação, mas compreensão profunda da dinâmica do mercado e dos objetivos econômicos da operação.
Luiza Vereza Batista
Sócia coordenadora do escritório. Procuradora do Município do Rio de Janeiro. Mestre em Direito Público pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro. Professora de Direito Administrativo. Autora de livro e artigos jurídicos.